更新时间：2019-12-01 来源：解套方法 点击：
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2019-11-30
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2019-11-29
价格理论与实践_《价格理论》第六章 可变比例定律及厂商成本曲线
2019-11-29
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《操盘华尔街》我们在拉斯维加斯的度假屋
由于我的年收入进入了全美最高收入的百分之一人口行列，我要缴纳的个人所得税也就非常高，几乎是我总收入的40%。而减少所得税的一个有效方法就是投资房地产，地产投资上的许多开支可以用来抵消一部分收入额。于是我们又开始物色合适的房产。正好不久前我的好朋友罗宾斯基搬到了拉斯维加斯，他在那里买了一栋令他十分满意的楼房。我们也常常去那里游玩，从洛杉矶开车到拉斯维加斯只要四个小时，我们也决定在那里买一栋度假屋。
拉斯维加斯是近几年全美国发展最快的大城市，常住人口在不到十年的时间里翻了一倍，那里经过多年的巨大投资，已经从过去的赌城发展成为名副其实的世界娱乐中心。由于人口迅速增长，住房需求量也急剧上升，房地产价格一直处于稳步攀升的状态中。我们觉得在那里投资，应该能获得很不错的回报。我们找了一个地产经纪人，他的名字叫迈克。这是一个四十岁左右的白人，一头金色的鬈发，深蓝色的眼睛，身高马大的样子，开一辆林肯牌高级房车，车子有些旧了，不过车子里设备齐全，电话、电脑一应俱全，还可以上网随时查阅客户资料、地产信息等。他还定做了一个小巧的电话架，把电话固定在自己的右前方，这样就不用一手开车一手拿电话了。
迈克的人生经历也挺有意思的。他今年四十二岁，年轻时曾是外州一家报社的小职员，但他不甘心就那样碌碌无为地度过一生。他真正热爱的是舞蹈，业余时间里他常常到当地的舞蹈培训班去上课，他总梦想着能成为一个在拉斯维加斯的大酒店舞台上表演的舞蹈演员。他在二十五岁时终于下定决心，辞去了报社的工作，到拉斯维加斯追寻他的梦想。经过很多努力，他终于和一个大酒店的表演团签订了合同，成为了一名舞蹈演员。不过他的舞蹈专业水平不是很高，年龄也较大了，难以再有什么大的提高，只能屈居配角，收入也就比较低。跳了几年舞之后，迈克连配角也当不上了，只好另谋出路。他考了房地产经纪人执照，做起了地产经纪。虽然在他热爱的舞蹈行业没有取得任何值得骄傲的成绩，但一提起那段时光，他依然那么兴致勃勃，眼里也闪现出少有的快乐。
从迈克那里我了解到不少做地产经纪人的苦衷。那天我们一起看了不少房子，到中午时分肚子都有些饿了。我便提议到附近一家赌场去吃自助餐。拉斯维加斯的赌场为了吸引客人，大都有丰盛的自助餐，价格也很合理。出于礼貌我客气地说今天我来请客，迈克立刻就接受了，还一个劲儿地感谢我。我心里有些纳闷，按理说地产经纪应该请客人吃饭才是。过去我在其它地方看房子的时候就常常有地产经纪人请我吃饭，毕竟我一买房子，经纪人马上就可以赚到最少几千元的佣金。我倒并不在乎多出一点自助餐费，只是觉得迈克的表现似乎不像是个有高收入的地产经纪人。吃饭时我便问他：“拉斯维加斯发展这么快，房地产一定很好做吧？”他叹了口气道：“和大家想象的相反，除了刚开始的那一两年还挺不错以外，现在我已经举步维艰了。”
“怎么会呢？不是有那么多人要买卖房子吗？”我试探着问。
“要买卖房子的人是不少，但大家都以为这里的生意好做，一下子从全国各地来了许多加入淘金大潮的经纪人，据统计，目前拉斯维加斯的房地产经纪人已经超过1万人，而且还在快速增加，每一笔生意都有许多经纪人进行激烈竞争。更糟糕的是因为这是新兴城市，人口流动性很大，许多人为了追求眼前利益，不顾一切地进行恶性竞争，根本不考虑真正为顾客服务，造成了不少坏影响，使得做生意的大好环境也日趋恶化了，现在赚钱反而比以前难了。”
我开始理解了他早先“囊中羞涩”的内情。看来做地产经纪也不容易，我原以为这里发展快，地产经纪人肯定都在挣大钱，没料到家家都有本难念的经。
这一个周末我们又来到拉斯维加斯看房子。星期六早上，迈克来酒店接我们，就一口气看了十几套房子，可惜不是年份太老，就是地点太偏。太太一定坚持要找一个靠近市中心的近几年的新屋。可是市中心地价高，房子贵不说，许多房子都是几十年的老屋子了。我们看了一栋又一栋房子，始终没有找到一处特别令人满意的。
我们是利用周末开车到拉斯维加斯去看房子的，眼看着又一个周末将要过去，我们依然没有看到真正喜欢的房子。星期天下午，我们准备启程回加州了，都感到有些遗憾。迈克也不太想就此放弃，他在电脑数据库中仔细搜索了一通，又找到两处符合我们要求的房子。
第一栋房子立刻就被否定了。那栋房子虽然挺大，但进去后感到阴森森的，这栋房子和周围住房也显得格格不入。
我们再去看另一栋房子，这是最后一处了，我们都不抱太大的希望。迈克开车带着我们前往，刚一进入那个街区，我们眼前一亮。这里是一片新住宅区，街道整洁，每栋房子都很漂亮。来到我们要看的房子跟前，还没进去我们就对它有了好感，房前种了两棵一人多高的棕榈树，还有一些修剪得很整齐的各色花草，白墙红瓦看上去非常新。迈克一边给我们开门，一边给卖方的代理人通电话。
放下电话，迈克告诉了我们关于卖方的详细情况。这是五年前兴建的住宅小区，这栋房子被一对远在伊利诺依州的退休夫妇买下，准备搬来这里安度晚年。他们将它好好地装修了一通，并配置了各种家用电器，但却因为种种原因他们无法离开故土。一晃几年过去了，这房子就这么一直空着。他们是以分期付款的方式买的这栋房，即使他们没办法来住，还是得每月交给银行近2000美元，他们现在决定卖掉房子以减轻经济负担。
我们仔细看了这栋房子的里外布局。一进大门，就是客厅，足有60平方米，由于整套房子都采用了高挑屋顶，进屋后感觉非常宽敞、明亮，客厅的东面墙和南面墙全部是落地窗，更增加了敞亮的效果。客厅后面就是厨房。厨房足有20平方米，还有中央“小岛”——美国一些较考究的房屋在厨房中央都建有独立的瓷砖台，以方便在厨房里的活动。美国和中国住房最大的不同是厨房和厕所，美国的厨房、厕所都非常宽敞和设施齐全。厨房的左边连接着起居室，实际上就是另一个客厅，这里建有壁炉供取暖用。美国几乎家家都有空调，但许多人还是喜欢壁炉，他们喜欢冬日里火焰的温暖感觉。起居室旁边就是通向卧室的走廊，这栋房子共有四间卧室和两个洗手间，四间卧室中有一间是主人卧室，有专用浴室和更衣室。房子的大门左侧是可以停放三辆汽车的停车库。房前屋后还有占地七千余平方英尺的院子。
看得出来，伊利诺州的那对夫妇确实在这栋房子上花了不少心思，整个房子从里到外都装修得非常漂亮。我们进进出出反复看了几遍，感觉非常满意。作为买方，在正式签约以前要聘请专业屋检公司彻底检查房屋的状况，以证实房子没有任何毛病。不过在此之前，我们便想买下这栋度假屋。
看到我们很喜欢这栋房子，迈克也很高兴，他提出赶快草拟一份合同，并和卖方联系，商议双方都可以接受的价格。
接下来的时间里，我查阅了这栋房子周围近一年地产交易的所有记录，三栋情况类似的房子均以18万到18.7万美元之间的价格成交，据此我认为18万左右应该可以买下这栋屋子了。我决定先出价17万，而卖方目前的要价是18.5万。
经过一番谈判，我们最后以17.5万美元的价格买下了这栋房子。
在拉斯维加斯买了度假屋之后，我们去玩就再也不用住旅馆了，而这栋房子离市中心最热闹的大赌场只有五分钟的路程，出去游玩非常方便。虽然我们都不喜欢赌博，但拉斯维加斯夜晚那奇妙的灯海、各种各样的表演等等都是举世无双的，令人流连忘返。我们大约每隔一两个月就会去那里游玩两天。